洛阳1增值税优惠政策

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6月18日召开的国务院常务会议提出，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5％征收率减按1。5％缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税。据专家测算，对住房租赁企业减税规模可达到500亿元左右。
目前，我国对个人出租住房制定了多项税收优惠政策，包括对个人出租住房，按照5％的征收率减按1。5％计算缴纳增值税，同时可享受增值税小规模纳税人销售额限额内免征增值税政策；对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
以增值税为例，如果住房租赁企业向个人出租一间月租3000元的房子，按现行政策计算，该企业每月需缴纳增值税142。9元，减税政策实施后，每月仅需缴纳42。9元，增值税相比原来减少100元。
优惠内容 自2019年1月1日至2025年12月31日，上述人员从事个体经营的，自办理个体工商户登记当月起，在3年（36个月，下同）内按每户每年12000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可上浮20％，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体限额标准。
1、纳税人实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税小于减免税限额的，以实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税税额为限；实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税大于减免税限额的，以减免税限额为限。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的计税依据是享受本项税收优惠政策前的增值税应纳税额。
案例：A公司通过招拍挂取得一块土地，项目规划为高层公寓＋商业。土地原始成本10亿元，全部取得票据。由于土地项目位置好，现项目溢价较高。如果不进行任何合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展，直接收购A公司的股权，20亿买断，溢价10亿；经过投资团队测算，在此合作模式下，项目无法盈利，主要原因是高溢价造成巨额企业所得税（转嫁至买方）和土地增值税吃掉所有利润。导致项目停滞无法继续推进。
2）项目本身增值率较高的商业产品并未销售，从而节约了项目公司大额的所得税及土增税；
股权转让是否缴纳土地增值税，因为各地对国税函［2000］687号文件的认知不同导致存在不确定性。例如，安徽不认可、不执行；
但是湖南省发布了湘地税财行便函［2015］3号文件，明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税。并且，2019年湖南恒立实业公司（证券代码000622）发布公告，旗下恒通公司因分别向不同公司转让部分股权，被征收了土地增值税。
收购方接盘开发销售后，只能按照土地原值入账，计算增值税、土增税、企业所得税，尽管公司账面上利润丰厚，但是股东实际上可能亏得一塌糊涂，那惨状真是宝宝心里苦，但是苦的说不出。
一、增值税方面，对农业生产者销售的“自产”农产品免征增值税。农业生产者销售的自产农业产品”，是指直接从事植物的种植、收割和动物的饲养、捕捞的单位和个人销售的注释所列的自产农业产品。“自产”是相对“外购”而言，对上述单位和个人销售的外购的农业产品，以及单位和个人外购农业产品生产、加工后销售的仍然属于注释所列的农业产品，不属于免税的范围，应当按照规定税率征收增值税。
另外，纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。虽然该优惠是针对出租方，但农业生产者间接受益。
一、增值税合理合规享受税收优惠政策，在安全合规的前提下，助力企业高效发展方法概论
第一种方法是我们可以把收入的形式进行转换，具体而言，就是企业有这么一项收入，但它不是以销售房屋的形式出现。比如，某房地产企业的房子卖得比较快、卖得比较好的时候，你可以不卖精装修的房子，可以卖毛坯的房子。在卖毛坯的房子的同时，提供装修服务，通过这种方式，我们可以把销售房子的收入分解出来，转化为装修费用。这是一种典型的不降低实质收入总额的同时降低销售房子的总收入的方式，本质上就是将收入总额分拆为不同项目的收入，而且不计入本企业的收入总额。如果当提供装修服务的B企业是一家小微企业，那他的增值税企业纳税压力甚至企业所得税企业纳税压力都可能会大幅度下降。因为按照我们国家的税收政策，年应纳税所得额不超过100万元的企业所得税企业纳税压力是5％，超过100万元不超过300万元的实际企业纳税压力是10％，这是国家给我们企业非常利好的政策。就增值税而言，如果B企业是小规模纳税人，那这个装修对应的收到在当年就可能适用1％的征收率，这与我们房地产企业销售房产9％相比，降低的幅度还是非常之大的。在这里，我们运用的是收入形式转换的方法，经过收入的转换，对于房地产企业而言，总收入并没有实际变化，只是收入的类型发生了变化，从而就实际了企业纳税压力降低的效果。